¿Qué tipos de propiedades están disponibles para alquilar en la ciudad de Nueva York? ¿Quién será mi propietario?
A diferencia de algunas ciudades europeas, el propietario promedio en la ciudad de Nueva York es un propietario corporativo. Por supuesto, se encontrará con un propietario individual, especialmente si está buscando un departamento en una casa adosada. Sin embargo, la mayoría de los rascacielos de alquiler son propiedad de corporaciones. Es común que una corporación contrate a una compañía de administración para administrar sus propiedades de alquiler. Estas compañías de gestión son responsables de seleccionar a los posibles inquilinos, manejar los arrendamientos, cobrar los pagos de alquiler y proporcionar administración de propiedades. Algunos propietarios individuales poseen y administran sus propiedades ellos mismos. Tales propietarios a menudo ocupan un apartamento en una casa adosada de varias familias o poseen una propiedad en una cooperativa o un edificio de condominio. A diferencia de un gran propietario corporativo, un propietario individual lo conocerá por su nombre y será más atento y también más preocupado acerca de cómo está usando su propiedad.
¿Cómo es el proceso de aprobación de la solicitud de alquiler?
La ley de la ciudad de Nueva York está diseñada para proteger los derechos de los inquilinos. Se requiere mucho tiempo y honorarios legales para que un propietario desaloje a un inquilino en forma predeterminada. Por lo tanto, es lógico que los propietarios de Nueva York sean muy cuidadosos al seleccionar a los inquilinos más responsables, confiables y financieramente aptos para sus propiedades. Consulte nuestra sección de calificación crediticia para obtener más información. Por lo general, cada empresa de gestión determina qué documentos específicos debe presentar un posible inquilino o requisitos adicionales que debe cumplir para calificar para su aprobación. Las diferentes compañías de administración tienen diferentes políticas. Sin embargo, estas políticas generalmente se siguen con precisión y no se pueden negociar fácilmente.
Los propietarios más pequeños o las compañías de administración a veces pueden ser más fáciles de negociar. Al tener menos propiedades para administrar, es más probable que estas empresas más pequeñas examinen cada caso individualmente y consideren a un inquilino con antecedentes no convencionales o información financiera no estándar. Los propietarios individuales tomarán su propia decisión sobre a quién aceptar como inquilino. Sus preferencias pueden variar, y pueden considerar más factores que solo su calificación crediticia. Puede organizar una reunión con un propietario individual y presentar su solicitud en persona.
Si el apartamento de su elección está ubicado en un edificio de Condominios o Coop, en la mayoría de los casos su solicitud tendrá que ser aprobada, no solo por su futuro propietario, sino también por la Junta de Coop o Condominio. Los tableros generalmente tienen diferentes requisitos para los inquilinos. Sin embargo, las aprobaciones de la Junta toman la mayor cantidad de tiempo son las más difíciles de obtener.
¿Cómo demuestro al propietario que soy un gran inquilino para el departamento? ¿Cuáles son los requisitos financieros usuales?
El requisito común es que sus ingresos anuales brutos sean al menos 40-50 veces su renta mensual. Por ejemplo, si su alquiler es $ 2,000, se le solicitará que demuestre que gana al menos $ 80,000 dólares. Si comparte el apartamento con un compañero, cónyuge o compañero de cuarto, sus ganancias pueden combinarse para cumplir con los requisitos financieros. La situación financiera se puede reforzar con la verificación de sus ahorros, acciones o bienes inmuebles en posesión.
¡He encontrado un apartamento perfecto! ¿Cuáles son mis siguientes pasos?
Después de haber elegido un apartamento, debe enviar una solicitud. La información requerida para la aplicación puede variar, pero generalmente deberá proporcionar la siguiente información:
Nombre completo
Direcciones actuales y anteriores
Informacion de Empleo
Ingresos anuales
Número de seguridad social (SSN)
Su información personal y financiera deberá ser verificada mediante documentos de respaldo. La cantidad de papeleo y la complejidad de la aplicación dependen del tipo de edificio de apartamentos en el que se encuentra su nuevo apartamento, su posición financiera y el historial de alquileres. Su asesor de Evans lo ayudará a decidir qué documentos de respaldo lo ayudarán a demostrar que usted es un inquilino confiable. Los siguientes documentos son generalmente necesarios para la aplicación:
Identificación de foto
Copias de dos recibos de sueldo más recientes
Carta oficial de verificación de empleo
Estados bancarios de los últimos 2-3 meses
Verificación de otros activos (fondos mutuos, acciones, bienes raíces, etc.)
Declaraciones de impuestos y W- 2 s de los últimos 2 años
Referencias de propietarios anteriores
Información de contacto de propietarios anteriores, empleador, garantes (si corresponde).
Además, deberá autorizar al propietario o a su agente a ejecutar su verificación de crédito. Revisarán su informe de crédito para asegurarse de que usted es financieramente estable, confiable y puede pagar el alquiler.
No tengo historial de crédito, historial de alquiler ni empleo previo en los EE. UU. ¿Todavía podré alquilar un apartamento en la ciudad de Nueva York?
Incluso si sus circunstancias no coinciden con el perfil típico del inquilino calificado de la ciudad de Nueva York, aún tiene opciones que le permiten alquilar. ¡Has venido al agente inmobiliario correcto! La especialidad de Evans es ayudar a personas como usted a mudarse a Nueva York de todas partes del mundo, y tenemos experiencia en tratar con inquilinos y compradores extranjeros. Aquí es donde un agente con experiencia puede ser muy útil: estudiaremos su situación y le asesoraremos sobre cómo presentar el mejor caso a su posible propietario. Un asesor de Evans trabajará con usted para comprender cómo puede "traducir" su experiencia en el extranjero y presentarla al propietario para convencerlo de que es un inquilino adecuado. Uno de sus amigos o colegas en Nueva York puede actuar como garante del contrato de arrendamiento. Los problemas financieros también se pueden resolver ofreciendo un depósito de seguridad más grande y / o un prepago de varios meses de alquiler.
¿Quién es un garante? ¿Necesito uno?
Un garante es alguien que puede garantizar al propietario que el alquiler se pagará en su totalidad y a tiempo en caso de que tenga dificultades financieras. Si no cumple con los requisitos de crédito o financieros, el propietario puede acordar que su garante firme el contrato de arrendamiento. Un garante preferido suele ser un miembro de la familia o un amigo cercano que vive en el área tri-estatal (Nueva York, Nueva Jersey o Connecticut), y puede proporcionar documentación de que él o ella tiene un ingreso anual de 80-100 veces el alquilar. Sin embargo, asegúrese de que su garante comprenda y acuerde que tendrá que pasar por todo el proceso de solicitud con usted, y deberá presentar su informe de crédito, verificación de empleo e ingresos y enviar mucha otra información personal. , incluidos formularios W2 y declaraciones de impuestos.
¿Hay alguna tarifa de solicitud?
Por lo general, hay una tarifa asociada con el procesamiento de su aplicación. Las tarifas varían para diferentes edificios y compañías de gestión. Para un edificio de alquiler, una tarifa de solicitud generalmente es $ 100 - $ 150. Para un apartamento cooperativo, esta tarifa puede ser mayor. La tarifa de verificación de crédito es $ 30 - $ 100 por solicitante. Estas tarifas generalmente no son reembolsables. Además, para iniciar el procedimiento de solicitud y sacar el apartamento del mercado, un agente también puede requerir un depósito reembolsable de "buena fe". El monto puede variar desde $ 300 dólares hasta el alquiler de un mes. En caso de que el propietario rechace su solicitud, se le reembolsará este depósito. En el caso de que la aplicación sea exitosa, el depósito se contará para el alquiler.
¿Cuánto y cómo debo prepagar al firmar un contrato de alquiler?
Los términos de arrendamiento estándar requieren un pago inicial que consiste en lo siguiente:
Primer mes de alquiler
Depósito de garantía de un mes (reembolsable al final del plazo del arrendamiento)
Comisión del intermediario (esto es generalmente 15% de la renta anual)
En algunos casos, si su información financiera y calificación crediticia generan cierta preocupación con el propietario, es posible que se le solicite que aumente la cantidad de su depósito de seguridad o pague más alquiler por adelantado.
Las formas aceptables de pagos son: cheques certificados, giros postales, cheques bancarios, cheques de viajero o una transferencia bancaria. Algunos propietarios aceptan solo cheques certificados. Su asesor de Evans le aconsejará sobre la cantidad exacta que tendrá que pagar al firmar su contrato de alquiler, y el método de pago preferible.
¿Qué es un depósito de seguridad habitual? ¿A quién se lo pago? ¿Me interesará?
El depósito de seguridad estándar es de un mes de alquiler. Lamentablemente, no obtiene ningún interés en el depósito de seguridad. A veces, si su alquiler aumenta el próximo año, tendrá que agregar un monto incrementado al depósito para compensar la diferencia entre el primer y el segundo año.
¿El precio de lista es negociable?
Por supuesto, nada es inamovible y con frecuencia se pueden negociar alquileres. Además, es una buena idea preguntar cuánto tiempo ha estado en el mercado un apartamento y si hay espacio para la negociación. Otra cosa que debe verificar es si el propietario ofrece alguna concesión de alquiler, como un mes sin alquiler o una membresía de gimnasio. Sin embargo, dadas las condiciones actuales del mercado con su oferta limitada (y cada vez menor) de propiedades de alquiler y la demanda en constante crecimiento de los apartamentos en Manhattan, los propietarios tienen poca motivación para negociar los precios de alquiler.
¿Necesito un abogado para negociar mi contrato de arrendamiento?
Por lo general, los propietarios usan el formulario de arrendamiento estándar preparado por el Real Estate Board of New York (disponible aquí en formato pdf). Sin embargo, los propietarios a menudo hacen adiciones o enmiendas a este contrato en forma de pasajeros. Por eso, siempre aconsejamos a nuestros clientes que consulten con sus abogados para asegurarse de que sus intereses estén representados y protegidos en la mayor medida posible.
Tengo mascotas; ¿Debo avisarle a mi arrendador por adelantado?
Los neoyorquinos aman y a menudo tienen mascotas independientemente del tamaño de su apartamento; sin embargo, desafortunadamente no todos los propietarios permiten mascotas en sus edificios. Distintos propietarios y edificios tienen una política establecida sobre mascotas. Algunos edificios permiten todas las mascotas, otros solo algunas mascotas (gatos, por ejemplo). Informe a su agente que tiene mascotas y su agente preseleccionará las propiedades, que son aptas para mascotas.
¿Cuál es el término de contrato habitual?
La mayoría de los propietarios le ofrecerán un contrato de arrendamiento por un año. Si desea firmar un contrato de arrendamiento más largo, en caso de que aumenten las tarifas de alquiler, es probable que el arrendador eleve el precio del alquiler por cada año del contrato. Esto se hace para compensar un posible aumento de la renta del mercado que el propietario renunciará al garantizarle un precio fijo por un período más largo. ¡Los arrendamientos de más de dos años son muy raros en la ciudad de Nueva York!
¿Cómo extiendo mi contrato de arrendamiento?
Por lo general, es muy fácil extender un contrato de arrendamiento. La mayoría de los arrendadores le enviarán una carta en la que le darán la opción de extender su contrato de arrendamiento y agregar un nuevo precio de alquiler para el próximo año. Si desea continuar alquilando el apartamento, puede negociar estos nuevos términos con el propietario, firmar los documentos de extensión y simplemente devolverlos al propietario.
¿Puedo rescindir mi contrato de arrendamiento antes de que termine el plazo?
Si bien es fácil prolongar un arrendamiento, los arrendamientos en la ciudad de Nueva York suelen ser difíciles de terminar antes de que finalice el período de arrendamiento. En la mayoría de los casos, usted será responsable de realizar los pagos de alquiler en virtud del contrato de arrendamiento, incluso si no necesita el apartamento. Sin embargo, en algunos casos puede asignar su contrato de alquiler a otra persona con el permiso del propietario.
¿Qué son apartamentos con renta controlada y renta estabilizada? ¿Puedo obtener este tipo de apartamento?
El programa de alquiler controlado se aplica a aproximadamente 50,000 apartamentos en la ciudad de Nueva York. Estos apartamentos están ubicados en edificios construidos antes del 1947 y han sido ocupados por el inquilino o su sucesor legal continuamente desde antes de julio, 1971. Cuando un departamento de renta controlada queda vacante, se estabiliza con el alquiler o se elimina por completo de la regulación del alquiler. Los apartamentos de alquiler estabilizado generalmente se encuentran en edificios de seis o más unidades construidas entre 1947 y 1974, así como en algunos otros tipos de propiedades. Hay más de un millón de unidades cubiertas por este programa, y en su búsqueda es probable que encuentre algunos de estos apartamentos.
Por supuesto, los apartamentos con renta estabilizada son muy deseables, especialmente si tiene la intención de permanecer allí por varios años. Su arrendador podrá aumentar su alquiler en un pequeño porcentaje solo de un año a otro, independientemente de la tasa de mercado actual.
¿Quién administrará la propiedad? ¿Qué pasa si algo se rompe o necesita reparación?
Los rascacielos de lujo generalmente tienen un hombre de mantenimiento o alguien que está de guardia 24 horas al día, siete días a la semana. Esto varía de un edificio a otro. La mayoría de los edificios medianos y grandes tienen un superintendente "super", que a menudo vive en el edificio. Otras compañías de administración no tienen administración en el sitio, especialmente en el caso de edificios más pequeños, que pueden ofrecer mantenimiento solo a pedido. En este caso, debe llamar a la compañía de administración durante el horario comercial normal y programar una cita. Si el propietario maneja el edificio personalmente, tendrá que contactar al propietario directamente para obtener asistencia. Si su edificio no tiene un súper y necesita ayuda, Evans estará encantado de proporcionarle la información de un operario certificado en su vecindario.
¿Quién paga la comisión de corretaje en Nueva York? ¿Cuánto cuesta?
Al alquilar un departamento, el inquilino paga la comisión de corretaje al firmar el contrato. Por lo general, constituye el 15% de la renta anual. Por lo tanto, si el alquiler es de $ 2,000 por mes, la comisión será la siguiente: $ 2,000 x 12 x 15% = $ 3,600. En Evans, la tarifa de corretaje incluye todos los servicios de búsqueda de propiedades, organización de visitas, ayuda con la solicitud, negociaciones del propietario y la organización de la firma de un contrato de arrendamiento.
Lo que es más importante, su agente de Evans actuará como su representante, protegiendo sus intereses durante la negociación de las condiciones del contrato. Prepararemos la documentación necesaria y realizaremos un análisis de la propiedad para asegurarnos de que no haya problemas ocultos. Organizaremos la estructura y el procedimiento del cierre para garantizar que todo transcurra sin problemas y que usted no corre riesgos financieros, pague en exceso los honorarios y reciba su apartamento a tiempo y en buenas condiciones. A diferencia de su experiencia con muchas otras compañías de bienes raíces, nuestra relación con usted no tiene que terminar cuando recibamos nuestra comisión. Estaremos encantados de resolver cualquier problema que pueda encontrar en su nuevo lugar: desde contactar a su súper sobre un grifo con fugas para resolver problemas y conflictos más complejos.